Zum 01.10.2022 wurde das Mobilitäts-Bau-Ortsgesetz (MobBauOG) als Nachfolger des Stellparkortsgesetzes eingeführt. Das hat Auswirkungen beim Neubau. Dazu ein Beispiel:
Nehmen wir an, jemand baut ein Mehrfamilienhaus mit 10 neuen Wohneinheiten mit jeweils über 40 qm Wohnfläche. Normal würde man annehmen, das da mindestens 10 alleinstehende Menschen einziehen. Sind es Wohnungen mit 60, 80, 100 qm, könnten da auch jeweils 2 Personen oder gar Familien mit Kinder(n) einziehen. Vllt. sind darunter sogar Doppelverdiener mit jeweils einem weiter entfernten Arbeitsort der zu erreichen ist und dann 2 Autos. Man könnte je nach Wohnungsgröße über 40 qm hinaus wohl für diese 10 neuen Wohnungen 20 neue Bewohner annehmen und pro neuer Wohnung ein zusätzliches Auto.
Beziehen wir uns auf Gröpelingen. Das war bisher der Parkzone II zugeteilt worden und nicht dem Innenstadtbereich mit Parkzone I. Nach dem bisherigen Stellplatzortsgesetz griff dort die Regelung, das pro Wohnung bis zu 160 qm 1 Stellplatz herzustellen ist bzw. ab 4 Wohneinheiten bis zu 90 qm 0,8 Stellplätze. Das wären hier also angenommen dann ein Stellplatznormbedarf von 8. Diese Stellplätze konnten abgelöst werden — wenn keine Beeinrächtigung der Parksituation rundum zu erwarten war. Dafür wurden in der Gebietszone II 1.500 — 5.000 Euro pro Stellplatz fällig. Desweiteren konnten bis zu 80 % des Stellplatznormbedarfs durch freiwillige Mobilitätsmaßnahmen erfüllt werden. Das ist z.B. die zeitlich begrenzte verbilligte Bereitstellung von ÖPNV-Karten für die Hausbewohner oder die Einrichtung von Carsharing. Also 20 % von 8 = 1,6. D.h. es war möglich, das man bei einem Bauvorhaben mit 10 größeren neuen Wohnungen und angenommen dann 10 neuen Autos nur 2 Stellplätze tatsächlich herstellt, wovon im Zweifel 1 Stellplatz für Menschen mit Behinderungen reserviert sein musste. Aber das Gesetz sprach immer von notwendigen Stellplätzen — also dem Minimum dessen was hergestellt werden muss. Es war dem Bauverantwortlichen dem Gesetzestext nach auch freigestellt, das er 10 Parkplätze für zu erwartende 10 neue Autos herstellt. Es ging mit dem Stellplatzortsgesetz in seiner Anfangsdefinition darum, das der Parkdruck möglichst nicht ansteigen sollte.
Das hat sich mit dem Mobilitäts-Bau-Ortsgesetz grundlegend geändert. Mit dem Gesetz geht es jetzt explizit in Teilbereichen der Stadt um eine Beschränkung der Herstellung von neuen Stellplätzen, es geht allgemein um ein Umdenken weg vom Auto als Fortbewegungsmittel. Bleiben wir bei dem Beispiel mit den 10 neuen Wohnungen über 40 qm Wohnfläche und angenommen 10 neuen Autos die dadurch in ein Quartier kommen. Nun befindet sich Gröpelingen in der Gebietszone III. Konkret wurde die bisherige Gebietszone I in einen Altstadtkern I und der bisherige Bereich I dann in II aufgeteilt. Es gelten in der Gebietszone III weiter die 0,8 Stellplatznormbedarf, also bei 10 Wohneinheiten wieder ein Stellplatznormbedarf von 8.
In der Gebietszone I wird die tatsächliche Herstellung eines Kfz-Parkplatzes allerdings zur Ausnahme — Vorrang haben die Ablöse und das Mobilitätsmanagement. Je nach Gebietszone wird das Mobilitätsmanagement zur Pflicht — in der Gebietszone I zu 75, in Zone II zu 50 und in der Zone III zu 25 %. Ganz “abgelegene” Stadtteile wie Seehausen oder Blockland sind davon ausgenommen. Bei dem Beispiel-Bauvorhaben in Gröpelingen reduziert sich die Anzahl der herzurichtenden Stellplätze also von 8 auf 6. Es gibt jetzt allerdings den Mindestherstellungsumfang nicht mehr, d.h. die Stellplatzpflicht kann vollständig abgelöst werden. Die Ablösebeträge haben sich in den Bereich von 3.500 — 8.600 Euro erhöht. D.h., es ist auch möglich, das tatsächlich mit dem genannten Bauvorhaben mit angenommen 10 neuen Autos nur ein einziger neuer Stellplatz erstellt wird — und zwar explizit für Menschen mit Behinderungen.
Die Maßnahmen des Mobilitätsmanagements müssen eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren haben und sollen im Volumen mindestens 90 % des Ablösebetrages erreichen — ansonsten ist die Restsumme abzulösen. 90 % von 8.600 Euro = 7.740 Euro. Sollte es zu einem 49 Euro Ticket für den Nahverkehr kommen, dann könnte man damit (7.740 / 49 / 12 Monate) 13 Jahre lang ein Nahverkehrsticket vollständig bezahlen. Bei einem heutigen teurerem MIA- oder Jobticket reduziert sich die Zeit entsprechend. Dito wenn man eine gewisse Inflation einrechnet.
Ob es Bauwilligen möglich ist, auch ÜBER die Anzahl der Stellplätze zu gehen, das wird im Gesetz so nicht geschrieben. Der Begründung nach ist das wohl eher nicht gern gesehen, wie man der Einwohnerversammlung zum Bauvorhaben Seewenjestraße / Lissaer Straße entnehmen konnte. Allerdings wird im Zusammenhang mit Parkbeschränkungen im öffentlichen Raum auch immer wieder vom Bau von Quartiersgaragen gesprochen — da müsste die Herstellung von Parkraum auf Privatflächen ja gewünscht sein, um öffentlichen Raum zu entlasten. Das MobBauOG spricht eher das Gegenteil. Es ist verwirrend in der Zielsetzung.
In der Praxis wird ein Bauunternehmen das Maximum an Gewinn erzielen wollen und das spricht dafür, das vorhandene innerstädtische Grundstücke so weit wie möglich mit Wohnraum bebaut werden und der Platz für Stellplätze eher gering bleibt. Nimmt man mit Zufahrt und Baumpflanzpflicht 20 qm Platzbedarf für einen Stellplatz an, entsprechen 7.740 Euro Mobilitätsmindestkosten 387 Euro pro qm. Dann muss man noch die Baukosten für einen Stellplatz berücksichtigen und was man alternativ mit dieser Fläche (mehrgeschossig) machen könnte. Ergo könnte der Verzicht auf die Herstellung von Stellplätzen auch wirtschaftlich sein. Es sei denn, die zukünftigen Bewohner bzw. Käufer wollen explizit nur dann kaufen, wenn sie auch einen Stellplatz mitkaufen können. Das wird der Markt zeigen.
Ein ganz konkretes Beispiel im Stadtteil ist aktuell das kleine Reihenhaus-Bauvorhaben an der Oslebshauser Heerstraße stadteinwärts auf der Fläche eines ehemaligen rückwärtigen Garagenhofes — noch nach alter Gesetzeslage genehmigt. Dort dürften eigentlich fast nur neue Bewohner einziehen, die über kein Auto verfügen, weil im Umkreis an der Oslebshauser Heerstraße eher kein freier Parkplatz zu finden sein wird, denn Parken zwischen den Bäumen ist ja illegales Parken auf einer Grünfläche.